Покупку апартаментов многие рассматривают как удачное вложение, несмотря на все недостатки коммерческой недвижимости. Более низкие цены, удачное размещение, возможность перепланировки без существенных ограничений играют решающую роль при выборе. Эксперт прогнозирует, что в ближайшее время спрос значительно вырастет, так как многие минусы будут нивелированы законами, которые приравняют такие объекты к жилым.
Рассказывает эксперт
Бацвин Наталья, юрист, стаж практики свыше 15 лет
Несмотря на кризис во многих секторах экономики, вызванный распространением вируса Covid-19, снижение процентных ставок по кредитам привлекло внимание покупателей к недвижимости. Жилье пользуется несомненным спросом как на первичном, так и на вторичном рынке.
Почему покупают
В условиях низких процентов по депозитам, наличия накоплений граждане ищут инструменты инвестирования и всё чаще рассматривают покупку апартаментов как вариант менее рисковых вложений.
На третий квартал 2020 г. основной объем предложений на рынке апартаментов приходится на Москву и Санкт-Петербург. На первичке, по данным аналитического центра Циан и Росреестра, их доля относительно остальных предложений составляет:
В других городах – это 1–2 дома, то есть не больше 1,5%.
Увеличению объема предложений способствует и возрастание спроса на данную категорию недвижимости. Согласно анализу Knight Frank, за первое полугодие 2020 г. в Санкт-Петербурге он увеличился почти на 17%, по сравнению с аналогичным периодом 2019 г.
Какие бывают
Как и на рынке жилой недвижимости, апартаменты присутствуют в ценовой категории: комфорт-класс, бизнес-класс и элитные.
Фото: larue.moscow
Кроме этого строят:
Преимущества
Явным и несомненным плюсом покупки апартаментов выступает их стоимость:
Определенная выгода – наличие больших возможностей для перепланировки апартаментов. Поскольку для внесения изменений не нужно соблюдать ограничения, установленные для жилого фонда, в части требований к разделению кухни и других комнат; релокации туалета и ванной. Конечно, правила по сохранению несущих конструкций при перепланировке сохраняются.
Фото: kvadroom.ru
Апарт-отели отличаются от жилых домов удачной локацией. Застройщики стараются расположить объекты в центре городов, непосредственной близости от станций метро, мест с развитой инфраструктурой. Эта возможность обусловлена менее строгими требованиями к размещению здания с апартаментами – рядом могут находиться бизнес-центры, иные нежилые объекты.
Как Вы думаете, в какую недвижимость лучше вкладывать деньги? Квартиры Апартаменты
Недостатки
Ввиду того, что апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, можно выделить некоторые минусы данных объектов, по сравнению с жилыми зданиями:
Для апартаментов требования менее строгие. То есть, рядом могут быть здания нежилого назначения, и в них самих – располагаться развлекательные заведения круглосуточной работы, которые создают шум.
Платежи для коммерческих помещений нерегулируемые. Порядок определения стоимости коммунальных услуг регламентирован Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011. Потребители в нежилых помещениях относятся к группе «Прочие». При этом статус владельца или пользователя (физическое или юридическое лицо) значения не имеет.
Соответственно, для указанной категории тарифы на отопление, горячее, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение выше, чем для потребителей – собственников квартир.
Согласно ЖК, все владельцы жилых помещений уплачивают взносы в фонд капремонта, средства которого будут направлены на работы в соответствующем доме.
Для хозяев апартаментов данной обязанности не предусмотрено. Поэтому управляющая компания должна заранее позаботиться о формировании соответствующего фонда на случай ремонта здания, за счет взимания платы с собственников.
Фото: Match Point. Источник: kvadroom.ru
Для жилых зданий законодательством предусмотрена ставка 0,1%. Для коммерческих – от 0,5 до 2%. При этом ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в 3 раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).
При этом при расчете налога с квартиры собственник может применить вычет для уменьшения базы – площади объекта на 20 м2.
При покупке квартиры собственник может рассчитывать на:
- возврат – 13% с 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб.;
- возмещение с процентов по ипотеке – 13% с 3 млн руб. – 390 тыс. руб.
Новшества и перспективы
Ввиду того, что спрос на апартаменты, как альтернативу другому жилью, возрастает, государство предпринимает попытки к большему регулированию этого вида недвижимости и нивелированию негативных моментов.
Фото: citymoscow.group
С июня 2019 г. на вновь создаваемые коммерческие объекты распространяется действие ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», что создает дополнительные гарантии для покупателей апартаментов на стадии возведения.
С весны 2020 г. в Госдуме рассматривается законопроект, в котором такую недвижимость приравнивают к жилой:
Нововведения в регулировании застройки и статуса апартаментов будут привлекать внимание не только потенциальных инвесторов, но и клиентов, рассматривающих покупку для себя. То есть, они постепенно могут стать еще одним видом недвижимости для постоянного проживания, наряду с коттеджами, таунхаусами.